Il preliminare di preliminare
Il c.d. “preliminare di preliminare” rappresenta quell’accordo con cui le parti formalizzano il contenuto di una prima fase della trattativa contrattuale, spesso in ambito di compravendita immobiliare, e con cui si obbligano a proseguire la stessa. In tal modo, le parti hanno la possibilità di dare una formazione progressiva al contratto, potendo in diverse fasi andare a precisarne meglio il contenuto giuridico dell’affare.
In sintesi, il preliminare di preliminare, può essere definito come il contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un altro contratto preliminare cui seguirà poi la stipulazione del contratto definitivo.
La peculiare fattispecie negoziale è diffusa nella pratica commerciale e, in particolare, nell’intermediazione immobiliare al fine di soddisfare le esigenze di informazione delle parti impegnate in una complessa fase di trattativa contrattuale.
La giurisprudenza, per lungo tempo, aderendo ad una impostazione di matrice dottrinale, riteneva nullo, per difetto di causa, il preliminare del preliminare, quale negozio non sorretto da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico.
Nel 2015, grazie alle celebre sentenza della Suprema Corte di cassazione a Sezioni Unite (cfr., S.U. n. 4628/2015), viene data per la prima volta rilevanza giuridica e tutela alla stipulazione del contratto preliminare di preliminare. La Suprema Corte lo ha identificato come un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), aggiungendo che lo stesso “è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
Le Sezioni Unite, hanno, altresì, precisato che la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.
Come abbiamo in precedenza rilevato, l’istituto trova concreta applicazione nelle trattative immobiliari spesso caratterizzate in tre fasi :
– 1° fase -> la proposta dell’acquirente al proprietario dell’immobile. In questa prima fase può inserirsi il “preliminare di preliminare”, attraverso il quale, le parti, in particolar modo il compratore, formalizzano l’impegno assunto senza definire tutti gli elementi contrattuali.
– 2° fase -> stipulazione del contratto preliminare
– 3° fase -> stipula del contratto definitivo ovvero il rogito notarile e il saldo del prezzo.
